YENİLENEN SÖZLEŞMEYLE AYNÌ TARİHLİ TAHLİYE

Gayrimenkul ve kira hukuku uyuşmazlıklarında, yazılı tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği taraflar arasındaki en hassas ve en çok dava konusu olan teknik hukuki konulardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi çerçevesinde, tahliye taahhüdünün kiracının özgür iradesine dayanması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi zorunludur. Hukukumuzda yerleşik Yargıtay içtihatları, ilk kira sözleşmesiyle aynı günü taşıyan tahliye taahhütlerini, kiracının konuta erişim baskısı (müzayede hali) altında imzaladığı varsayımıyla kesin olarak geçersiz kabul etmektedir. Ancak bu koruyucu kural, ilk sözleşmeden sonra tarafların karşılıklı anlaşmasıyla kira ilişkisini uzattıkları "yenilenen kira sözleşmeleri" ve bu sözleşmelerle eş zamanlı verilen taahhütler için geçerli değildir. Kiracı halihazırda taşınmazın zilyedidir, ev bulma telaşı yoktur ve mülk sahibiyle eşit pazarlık gücüne sahiptir. Bu nedenle, yenilenen kira sözleşmesiyle aynı imza tarihini (tanzim tarihini) taşıyan tahliye taahhütnameleri hukuken tamamen geçerlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal ve kira hukukunun temel ilkelerinden birini perçinleyen kararı, yenilenen sözleşmelerde tarih birliğinin taahhüdü geçersiz kılmayacağını ve kiracının tahliye edilmesinin yasal bir zorunluluk olduğunu teyit etmektedir. Karar uyarınca; yenilenen sözleşmeyle aynı gün verilen taahhüt geçerlidir.

Uygulamada, 2006 yılından beri kiracı olan bir kişiyle ev sahibi arasında 2009 yılında yeni bir 5 yıllık kira sözleşmesi imzalanmaktadır. Bu yeni sözleşmenin arka sayfasında yer alan tahliye taahhütnamesiyle kiracı, sözleşmenin sonu olan 2014 yılında evi kayıtsız şartsız tahliye edeceğini taahhüt etmektedir. Tahliye taahhüdünün imzalandığı tarih (tanzim tarihi), yenilenen kira sözleşmesinin tanzim tarihiyle aynı gündür (15.04.2009). Kiracı tahliye tarihi geldiğinde evden çıkmamakta ve ev sahibinin başlattığı tahliye takibine "sözleşme ile taahhütname aynı tarihi taşımaktadır, bu nedenle taahhüt baştan itibaren geçersizdir" şeklinde itiraz etmektedir. İlk derece icra/sulh hukuk mahkemeleri de bazen "sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi aynı gün olamaz" şeklindeki katı ve ezberci yorumlarla davayı reddedebilmektedir. Oysa Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu ezberci yaklaşımı bozmaktadır. Kiracı zaten eski kiracı olduğundan ve taraflar yeni sözleşmeyle birlikte yeni tahliye şartlarını serbestçe belirlediğinden, yenilenen sözleşmede tarih birliği taahhüdü asla geçersiz kılmaz. Kiracı tahliye edilmelidir.

YENİLENEN SÖZLEŞMELERDE TARİH BİRLİĞİ İLKESİ

Tarih birliği, kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin üzerinde aynı imza (tanzim) tarihinin bulunması durumudur.

Bu durum ilk kiralamada taahhüdü geçersiz kılsa da, yenilenen sözleşmelerde geçerlidir. Kiracı halihazırda taşınmazın içinde barındığından, mal sahibinin yeni sözleşmeyi imzalatmama tehdidi kiracı üzerinde anayasal bir barınma krizi yaratmaz. Taraflar eşit şartlarda anlaşmış kabul edilir.

TBK ÜÇ YÜZ ELLİ İKİNCİ MADDE DÜZENLEMESİ

Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayalı dava açma hakkını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrası şu şekildedir:

TBK Madde 352/1 -
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu madde, taahhüdün teslimden sonra verilmesi şartını emreder.

BAŞLANGIÇ BASKISI VE İRADE ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ

İrade özgürlüğü, sözleşme hukukunun en temel direğidir. Kiracının ilk gün imzaladığı taahhütlerde iradesinin sakatlandığı kabul edilir.

Çünkü kiracı o evi tutamazsa sokakta kalacaktır. Ancak yenilenen sözleşmede kiracı zaten evdedir. Yargıtay bu fiili durumu göz önüne alarak, yenilenen kira sözleşmelerinde başlangıç baskısının bulunmadığını ve kiracının özgür iradesiyle imza attığını kabul etmektedir.

ARKA SAYFADA DÜZENLENEN TAHLİYE TAAHHÜTLERİ

Kira sözleşmesinin arka sayfasına yazılan veya matbu sözleşmenin arkasında bulunan tahliye taahhütnameleri usulüne uygundur.

Taahhütnamenin sözleşmeden ayrı bir kağıt üzerinde olması gerekmediği gibi, sözleşmenin arkasına basılmış ve kiracı tarafından ayrıca imzalanmış olması da adi yazılı geçerlilik şartını tamamen karşılar. Ayrı imza atılmış olması rızanın varlığını gösterir.

SÖZLEŞME SONUNU BELİRLEME ÖZGÜRLÜĞÜ İLKESİ

Hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi (TBK m. 26) uyarınca, taraflar kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşmenin içeriğini belirleyebilirler.

Kira sözleşmesi devam ederken tarafların bir araya gelerek sözleşmenin hangi tarihte kesin olarak sona ereceğini (tahliye tarihini) karşılıklı rıza ile belirlemelerini engelleyen hiçbir yasal sınırlama yoktur. Bu anlaşma tarafları bağlar.

İCRA UYARINCA SÜRESİNDE TAKİP ŞARTLARI

Geçerli tahliye taahhüdüne dayanan ev sahibi, yasal sürelere uymadığı takdirde bu hakkını tamamen kaybedebilir.

TBK m. 352 uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden (Örn: 01.07.2014) itibaren en geç 1 ay içinde İcra Dairesinde tahliye takibi başlatılmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre kamu düzenindendir ve hakim tarafından resen gözetilir.

HMK UYARINCA İSPAT YÜKÜ DAĞILIMI

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, tahliye taahhüdü davalarında ispat yükü şu kurallara tabidir:

HMK m. 190 uyarınca, yazılı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eden kiracı, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Kiracı imza inkarında bulunmaz ancak "tarihler sonradan dolduruldu" veya "boş kağıda imza attım" derse, bu iddialarını da HMK senetle ispat kuralları dairesinde yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Aksi halde mahkeme taahhüdün doğruluğunu esas alarak tahliye kararı vermek zorundadır.

HUKUKİ YORUMLAR VE SÖZLEŞME GÜVENLİĞİ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bu muhteşem emsal kararı, gayrimenkul sahiplerinin sözleşme güvenliğini koruyan, kiracıların haksız itirazlarla tahliye süreçlerini uzatmasını önleyen son derece adil bir yargı kılavuzudur.

Sonuç olarak; yenilenen kira sözleşmesiyle birlikte ve onunla aynı imza tarihini taşıyan tahliye taahhütnameleri, kiracının halihazırda eski kiracı olması nedeniyle tamamen geçerlidir. Sözleşmenin arka sayfasına yazılmış olması veya aynı tarihi taşıması taahhüdü geçersiz kılmaz. Mahkemenin davanın reddine karar vermesi yasaya aykırıdır. Yargıtay, bu kararla sözleşme serbestisini koruyarak Türk kira hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.