YENİLENEN SÖZLEŞMEDE TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİLİĞİ

Kira hukuku uyuşmazlıkları, mülk sahiplerinin taşınmazlarını geri alma (tahliye) süreçlerinde karşılaştıkları katı yasal korumalar ve uzun dava süreçleri nedeniyle son derece çetin bir hukuki mücadele alanıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruma odaklı felsefesi uyarınca, kiraya veren kişinin kiracısını dilediği zaman evden çıkarması yasal olarak imkansızdır. Bu dengeyi mülk sahibi lehine esneten ve en etkili tahliye aracı kabul edilen belge "Yazılı Tahliye Taahhütnamesi"dir. TBK’nın 352/1. maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdünün geçerli olması için yasa, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" ve "özgür iradeyle" verilmiş olmasını şart koşar. Kira ilişkisinin başlangıcında, henüz anahtar teslim edilmeden alınan taahhütler, kiracının barınma ihtiyacının yarattığı baskı ve "bunu imzalamazsan evi vermem" şeklindeki müzayede (baskı) altında verildiği kabul edilerek kesin olarak geçersiz sayılmaktadır. Ancak kira ilişkisi kurulduktan ve yıllar geçtikten sonra tarafların bir araya gelerek imzaladıkları "yenilenen kira sözleşmelerinin" içerisine eklenen tahliye taahhütleri tamamen farklı bir hukuki rejim altındadır. Bu durumlarda kiracı zaten taşınmazın zilyedidir ve iradesi üzerinde hiçbir başlangıç baskısı yoktur. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal ve kira hukukuna yön veren kararı, yenilenen kira sözleşmesinin özel şartlar kısmına yazılan tahliye taahhütlerinin tamamen geçerli olduğunu ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini açıkça saptamaktadır. Karar uyarınca; yenilenen sözleşmede yer alan taahhüt yasal unsurları haizdir.

Uygulamada, 2002 yılından beri aynı evde oturan ve aralarında 2007, 2009 ve en son 2011 yılında 5 yıllık yeni kira sözleşmesi imzalanan bir kiracı, 2011 tarihli bu yenilenen sözleşmenin 9. maddesinde (özel hükümler kısmında) yer alan "kiracı taşınmazı şu tarihte boşaltmayı taahhüt eder" ibaresine rağmen evden çıkmamaktadır. Ev sahibi icra takibi (İİK m. 272 uyarınca tahliye takibi) başlattığında ise kiracı, "bu taahhüt ayrı bir kağıda yazılmamıştır, sözleşmenin içine gömülmüştür, ayrı irademle imzalamadım, baskı altında alındı, taahhüt geçersizdir" diyerek itiraz etmektedir. İlk derece icra mahkemeleri de bazen "tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden bağımsız ayrı bir belge olarak düzenlenmesi gerektiği, sözleşmenin özel kısımlar bölümüne yazılan taahhütlerin kiracıyı yanıltabileceği" gibi yersiz ve yasal dayanaktan yoksun gerekçelerle ev sahibinin davasını reddedebilmektedir. Oysa Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, bu yasal olmayan gerekçeleri tamamen bozmaktadır. Kiracının imzaya inkarı yoksa ve zaten yıllardır o evde oturuyorsa, yeni sözleşmenin içine yazılan tahliye taahhüdü de hukuken tamamen geçerlidir ve kiracının tahliyesine karar verilmesi mutlaktır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kanunun aradığı şartlar son derece net ve sınırlıdır.

İlk şart taahhüdün yazılı olmasıdır (adi yazılı veya noterden). İkinci şart, taahhüdün ilk sözleşmenin kurulduğu tarihte veya öncesinde değil, taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmesidir. Üçüncü şart ise taahhütnamede tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olmasıdır.

TBK ÜÇ YÜZ ELLİ İKİNCİ MADDE DÜZENLEMESİ

Kiracının taahhüdü nedeniyle tahliye davasını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrası şu şekildedir:

TBK Madde 352/1 -
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu madde, taahhüde dayalı tahliyelerin ana kaynağıdır.

İLK SÖZLEŞME VE SERBEST İRADE İLKESİ

Kira ilişkisinin ilk kurulduğu anda kiracının serbest iradesiyle tahliye taahhüdü vermesi hayatın olağan akışına aykırıdır.

Evi acilen tutmak ve barınma hakkını korumak isteyen kiracı, önüne konulan her türlü taahhüdü imzalamaya mecbur kalır. Bu nedenle, ilk kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri irade sakatlığı ve baskı nedeniyle hukuk düzeni tarafından geçersiz sayılır ve korunmaz.

YENİLENEN SÖZLEŞMEYLE VERİLEN TAAHHÜDÜN NİTELİĞİ

İlk sözleşme süresi bittikten sonra tarafların kira ilişkisini yeni şartlarla sürdürmek için imzaladıkları sözleşmelere yenilenen sözleşme denir.

Yenilenen sözleşme imzalanırken kiracı zaten o taşınmazın içinde oturmaktadır. Evsiz kalma veya evi tutamama korkusu (müzayede hali) artık mevcut değildir. Bu süreçte kendi özgür iradesiyle yeni sözleşmeyi ve onun içindeki tahliye şartını imzalayan kiracı, bu taahhütle tamamen bağlıdır ve geçersizlik iddiasında bulunamaz.

ÖZEL HÜKÜMLER BÖLÜMÜNDEKİ YAZILI TAAHHÜT

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için mutlaka sözleşmeden bağımsız, ayrı bir A4 kağıdına yazılması gerektiğine dair hiçbir yasal zorunluluk yoktur.

Sözleşmenin "Özel Şartlar" veya "Özel Hükümler" kısmına, örneğin 9. maddesine açık ve net bir tahliye tarihi yazılarak eklenmiş olması da hukuken adi yazılı tahliye taahhüdü hükmündedir. Kiracının sözleşmenin altına attığı imza, bu özel maddeyi de kapsar ve onu tamamen bağlar.

İCRA UYARINCA İLAÇSIZ TAHLİYE PROSEDÜRÜ

Elinde geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan ev sahibi, dava açmak yerine İcra Dairesi aracılığıyla daha hızlı sonuç alabilir.

TBK m. 352 uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde İcra Müdürlüğüne başvurarak kiracıya karşı "Tahliye Emri (Örnek 14)" gönderilmelidir. Bu takip, uyuşmazlığı en hızlı çözen yoldur.

İİK İKİ YÜZ YETMİŞ İKİNCİ MADDE DÜZENLEMESİ

Mukavelename ile kiralanan taşınmazların boşaltılmasını düzenleyen İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi şu şekildedir:

İİK Madde 272 -
"Mukavelename ile kiralanan bir gayrimenkulün müddeti bittikten sonra mukavele yenilenmemişse, kiralayanın talebi üzerine icra memuru tahliye emri tebliğ eder. Bu emirde borçlunun taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi istenir."

Bu madde icrai tahliyenin yasal motorudur.

HUKUKİ YORUMLAR VE SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜ

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26) ve ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkelerini koruyan, kiracıların geçerli imzalarından haksızca caymalarını engelleyen muazzam bir gayrimenkul hukuku güvencesidir.

Sonuç olarak; yenilenen kira sözleşmesinin özel hükümler kısmına (Örn: 9. maddeye) yazılan tahliye taahhütleri, kiracının halihazırda taşınmazda oturması ve imza inkarında bulunmaması şartıyla hukuken tamamen geçerlidir. Mahkemenin taahhüdü geçersiz sayarak davayı reddetmesi yasaya aykırıdır. Yargıtay, bu kararla hem mülkiyet hakkını korumuş hem de tahliye davalarındaki yasal karmaşayı gidererek Türk kira hukukuna paha biçilemez bir değer katmıştır.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.