YÖNETİCİNİN YARDIMCI ŞAHIS VE CEZA SORUMLULUĞU

Kat mülkiyeti rejimiyle idare edilen apartman ve sitelerde yönetim faaliyetleri, zaman zaman yöneticinin tek başına altından kalkamayacağı kadar yoğun ve uzmanlık gerektiren boyutlara ulaşabilir. Bu gibi durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) verdiği yetki çerçevesinde veya kat malikleri kurulunun kararıyla, yönetim işlerinin fiilen yürütülmesi için dışarıdan profesyonel bir "müdür" (site müdürü, işletme müdürü veya profesyonel yönetim şirketi) istihdam edilebilir. Ancak bu idari yetkilendirme, sitenin yasal sorumluluğunu taşıyan yöneticinin şahsi mali mesuliyetlerini tamamen ortadan kaldıran hukuki bir kalkan işlevi görmez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin işbu incelememize esas teşkil eden emsal kararı, kat mülkiyeti hukukunun en temel ve sarsılmaz ilkelerinden birini perçinlemektedir: Yönetim işlerinin fiilen yürütülmesi için bir müdürün görevlendirilmiş olması, yöneticinin kat maliklerine karşı vekalet ilişkisinden kaynaklanan yasal "özen ve denetim" borcunu ortadan kaldırmaz. Yönetici, kendi döneminde yapılan hatalardan, özellikle sigortasız işçi çalıştırılması nedeniyle kesilen idari para cezalarından şahsen ve mali olarak sorumludur.

Uygulamada pek çok apartman veya site yöneticisi, hukuki uyuşmazlıklarda sorumluluğu kendi atadıkları müdüre, muhasebeciye ya da alt yüklenicilere yıkarak tazminat yükümlülüğünden sıyrılmaya çalışırlar. "Benim her gün binada duracak vaktim yok, bir müdür tuttuk, tüm işleri o organize ediyordu, sigortasız kapıcı çalıştırıldığından haberim yoktu, dolayısıyla cezayı da o müdür ödemeli" şeklindeki savunmalar, borçlar hukukunun genel ilkeleriyle ve kat mülkiyeti rejimiyle bağdaşmaz. Yargıtay'ın emsal bozma kararı, yetki devrinin sorumluluk devri anlamına gelmeyeceğini net bir dille ortaya koyarak, yardımcı şahıs kullanan yöneticilerin bu şahısların eylemlerinden ve denetimsizlikten doğan mali zararlardan (idari para cezalarından) doğrudan doğruya şahsen mesul tutulmaları gerektiğini hükme bağlamıştır.

VEKALET SÖZLEŞMESİ VE ÖZEN BORCU

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu yasal düzenleme nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkinin omurgasını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) vekalet sözleşmesine ilişkin hükümleri oluşturur. TBK m. 506/2 gereğince vekil, üstlendiği vekalet görevini müvekkilinin menfaatine uygun olarak, "gerekli dikkat ve özeni göstererek" yerine getirmekle yükümlüdür.

Yöneticinin özen borcu, kat maliklerinin ortak yaşam alanlarını korumayı, mali kaynaklarını basiretli bir şekilde yönetmeyi ve yasalara tam uyum sağlamayı kapsar. Bu kapsamda, apartman veya sitede çalıştırılacak olan personelin (kapıcı, kaloriferci, güvenlik görevlisi, temizlikçi) işe alımından, sosyal güvenlik bildirimlerinin eksiksiz yapılmasına kadar olan tüm yasal süreçlerin takibi yöneticinin özen borcunun doğrudan bir parçasıdır. Bu yasal zorunlulukların ihlali, yöneticinin kat maliklerine karşı doğrudan "kişisel kusuru ve ihmali" olarak kabul edilir.

YARDIMCI ŞAHISLARIN FİİLLERİNDEN SORUMLULUK İLKESİ

Borçlar hukukunun en temel prensiplerinden biri, TBK'nın 116. maddesinde düzenlenen "Yardımcı Şahısların Fiillerinden Sorumluluk" ilkesidir. Bu madde uyarınca, bir borcun ifasını veya bir vekalet görevinin yürütülmesini kendi kararıyla yardımcılarına (işçilerine, temsilcilerine veya atadığı müdürlere) bırakan borçlu, onların bu işi yürütürken verdikleri zararları tazmetmekle yükümlüdür. Yardımcının fiili, doğrudan borçlunun kendi fiili gibi kabul edilir.

Apartman veya site yönetimlerinde de durum tamamen aynıdır. Kat malikleri kurulu, yönetim yetkisini doğrudan yöneticiye vermiştir. Yöneticinin kendi yerine işleri yürütmesi için bir "müdür" yetkilendirmiş olması, kat malikleri nezdindeki yasal sorumluluğunu ortadan kaldırmaz veya müdüre devredemez. Müdürün yaptığı her türlü hatalı işlem, sigortasız işçi çalıştırma gibi yasa dışı uygulamalar veya usulsüz ödemeler, yöneticinin "denetim yetersizliği ve yardımcı şahsın fiilinden sorumluluk" ilkeleri gereği doğrudan yöneticinin kendi kişisel kusuru sayılır. Yargıtay'ın "somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz" şeklindeki tespiti, bu evrensel borçlar hukuku kuralının kat mülkiyetine kusursuz bir uyarlamasıdır.

SİGORTASIZ İŞÇİ ÇALIŞTIRMA VE CEZALARI

5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu uyarınca, bir işyerinde (apartman ve siteler de hukuken işyeri statüsündedir) çalıştırılan işçilerin sigorta girişlerinin yapılması, primlerinin düzenli ödenmesi ve çalışma koşullarının yasalara uygun olması zorunludur. İşyerinde sigortasız (kayıt dışı) işçi çalıştırıldığının tespit edilmesi halinde, Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) tarafından çok ağır idari para cezaları uygulanır.

Bu idari para cezaları ve geriye dönük prim borçları, resmi muhatap olarak doğrudan apartman veya site tüzel kişiliği adına kesilir ve ortak bütçeden ödenir. Ancak, bu cezaların doğmasına neden olan asıl unsur, yasal yükümlülükleri yerine getirmeyen yönetimin ihmalidir. Kat malikleri, yöneticinin yasalara aykırı bu eylemi nedeniyle ortak bütçeden ödemek zorunda kaldıkları idari para cezalarını ve ek mali yükleri, kişisel kusuru bulunan yöneticiye rücu ederek ondan şahsen tahsil etme hakkına sahiptirler.

YETKİ DEVRİNİN SORUMLULUĞA ETKİSİ

İş hayatında ve idari yapılanmalarda sıklıkla düşülen en büyük yanılgı, "yetki devrinin sorumluluğu da devrettiği" düşüncesidir. Yönetici, yönetim kurulu kararıyla veya kat maliklerinin izniyle işlerin takibi için bir müdür atayabilir veya profesyonel bir firmaya yetki verebilir. Bu durum, yöneticinin sadece işlerin fiili yükünü paylaşmasını sağlar, yasal sorumluluğunu değil.

Yönetici, atadığı müdürün faaliyetlerini, mali işlemlerini ve yasal yükümlülüklerini (özellikle işçi sigortalarını) sürekli olarak "denetlemek ve gözetlemek" zorundadır. Denetim görevini ihmal ederek müdürün usulsüzlük yapmasına veya sigortasız işçi çalıştırmasına göz yuman ya da bunu fark etmeyen yönetici, "organizasyon ve denetim kusuru" nedeniyle doğrudan sorumludur. Yetki devredilse bile denetim sorumluluğu her zaman yöneticinin üzerinde kalmaya devam eder.

İDARİ PARA CEZALARINDA ŞAHSİ MESULİYET

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin bozma kararında, yerel mahkemenin "cezayı müdürün yaptığı işler doğurdu" diyerek davayı reddetmesi açıkça hukuka aykırı bulunmuştur. Yargıtay, "yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması nedeniyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu" ilkesini net bir şekilde koymuştur.

Buna ek olarak mahkemenin, apartman bütçesinden ödenen diğer cezaları da (örneğin somut olaydaki 119 TL ve 579 TL'lik cezalar gibi) tek tek incelemesi, bu cezaların neye ilişkin olduğunu belirlemesi ve eğer bunlar da yöneticinin veya atadığı yardımcı şahsın kusurundan kaynaklanıyorsa, bu tutarlar yönünden de yöneticinin şahsi sorumluluğuna hükmetmesi gerektiği belirtilmiştir. Yöneticinin basiretsizliği nedeniyle ortak bütçeden ödenen her kuruş ceza, kat maliklerinin malvarlığından haksız bir eksilmedir ve yönetici tarafından şahsen tazmin edilmelidir.

YARGITAY KARARININ KAT MÜLKİYETİNE KATKILARI

Bu emsal karar, apartman ve site yönetimlerinde "hesap verilebilirlik" ve "profesyonel denetim" standartlarını en üst seviyeye çıkaran muazzam bir içtihattır. Karar, yöneticilere atadıkları personeli veya anlaştıkları profesyonel yönetim şirketlerini başıboş bırakamayacaklarını, yapılan her yasa dışı işlemin mali faturasının günün sonunda bizzat kendi şahsi malvarlıklarına kesileceğini çok sert bir şekilde hatırlatmaktadır.

Kat malikleri yönünden ise bu karar, yönetimlerin vurdumduymazlığı veya denetimsizliği nedeniyle ortak bütçeden ödenen idari para cezalarının, gecikme zamlarının ve SGK prim cezalarının doğrudan yöneticilerden tahsil edilebilmesinin yasal önünü sonuna kadar açmıştır. Hukuk, yetki kullananların sorumluluktan kaçmasına izin vermez; basiretli bir vekil gibi davranmayan her yönetici, kusurunun mali bedelini şahsen ödemekle mükelleftir.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir