YÜKLENİCİDEN ALACAĞIN TEMLİKİ VE TAPU İPTALİ

Gayrimenkul ve inşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin lokomotifi olmakla birlikte, gayrimenkul hukuku ve borçlar hukuku alanında en karmaşık hukuki uyuşmazlıkların da zeminini oluşturmaktadır. Ülkemizde konut ve işyeri üretiminde sıklıkla başvurulan yasal yöntemlerden biri "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi"dir (kat karşılığı inşaat sözleşmesi). Bu sözleşme kapsamında arsa sahibi, arsasındaki belirli payları müteahhide (yükleniciye) devretmeyi taahhüt ederken; yüklenici de bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler (daire, dükkan) inşa ederek bunları teslim etmeyi üstlenir. Yüklenici, inşaat devam ederken henüz tapuda kendi adına tescil edilmemiş olan, ancak sözleşme uyarınca inşaat bittiğinde hak kazanacağı bağımsız bölümleri, finansman sağlamak amacıyla üçüncü kişilere satmaktadır. Hukuki niteliği itibariyle bu satış, Borçlar Kanunu kapsamında bir "alacağın temliki" (şahsi hakkın devri) işlemidir. Peki, yükleniciden yazılı temlik sözleşmesi ile daire satın alan üçüncü kişi, inşaat bittiğinde veya yarım kaldığında tapunun kendi adına tescilini doğrudan arsa sahibinden talep edebilir mi? Bu tescil talebinin yasal sınırları ve ispat koşulları nelerdir? Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bu makaleye konu olan emsal kararı, kat karşılığı inşaat projelerinden daire alan binlerce vatandaşı ve arsa sahiplerini doğrudan ilgilendiren çok önemli hukuki ilkeleri belirlemektedir. Karar uyarınca; üçüncü kişinin tapuyu alabilmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı) bütünüyle yerine getirmesine bağlıdır. Ayrıca bu davalarda arsa sahiplerinin de taraf olarak yer alması zorunludur.

Uygulamada, yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle (topraktan daire satışı) daire alan vatandaşlar, müteahhit inşaatı yarım bıraktığında veya kaçtığında doğrudan arsa sahiplerine karşı "tapu iptal ve tescil" davası açmaktadırlar. Arsa sahipleri ise, müteahhidin inşaatı tamamlamadığını, kendilerine olan borçlarını ödemediğini, bu nedenle tapu devretmeyeceklerini savunmaktadırlar. Yerel mahkemeler, bazen sadece temlik sözleşmesinin varlığına bakarak arsa sahiplerinin haklarını göz ardı eden kararlar verebilmektedir. Yargıtay’ın bu emsal kararı, bu tür uyuşmazlıklarda adalet dengesini kurmaktadır. Yüklenici, arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı projeye ve sözleşmeye uygun bitirme) tam olarak ifa etmeden arsa payına hak kazanamaz. Sahip olmadığı veya hak kazanmadığı bir hakkı da üçüncü kişilere devredemez (Nemodat quod non habet - Kimse sahip olduğundan daha fazla hakkı başkasına devredemez). Dolayısıyla temlik alan üçüncü kişi, tapu tescili isteyebilmek için hem yükleniciyle yaptığı temliğin geçerliliğini ispatlamalı hem de yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirdiğini kanıtlamalıdır. Ayrıca, davanın sağlıklı yürütülebilmesi için arsa sahibinin de davaya dahil edilmesi (taraf teşkilinin sağlanması) zorunludur.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda doğrudan düzenlenen tek bir sözleşme tipi olmayıp, çift tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, yüklenicinin inşaat yapma borcu (eser sözleşmesi unsuru) ile arsa sahibinin arsa payı devretme borcu (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsuru) iç içe geçmiştir.

Bu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi unsurunu içermesi sebebiyle, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 237 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterlikçe düzenleme şeklinde "resmi yazılı" formda yapılması yasal sıhhat şartıdır. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması ve tarafların edimlerini ifa etmiş olması halinde şekil geçersizliği ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık (TMK m. 2) teşkil edebilir.

ALACAĞIN TEMLİKİ (ŞAHSİ HAKKIN DEVRİ) KAVRAMI

Alacağın temliki, bir alacağın alacaklı tarafından bir üçüncü kişiye devredilmesini sağlayan Borçlar Kanunu (TBK m. 162-172) müessesesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibinden gelecekte hak kazanacağı tapu devir istemi hakkını (şahsi hakkını) üçüncü kişilere devreder.

Türk Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi (eski BK m. 162) uyarınca, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin bu hakkı üçüncü kişilere devretmesini engelleyen bir "temlik yasağı" konulmamışsa, yüklenici bu şahsi hakkı devredebilir. Alacağın temlikinin geçerli olabilmesi için, TBK m. 163 (eski BK m. 163) uyarınca yazılı şekilde yapılması şarttır. Noterde yapılması zorunlu olmayıp, taraflar arasında düzenlenen adi yazılı bir "temlik sözleşmesi" de hukuken tamamen geçerlidir.

ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HAK KAZANMA ŞARTLARI

Yükleniciden şahsi hakkı devralan üçüncü kişi (temlik alan), bu devirle birlikte yüklenicinin halefi (ardılı) konumuna gelir. Halefiyet ilkesi gereğince, temlik alan kişi arsa sahibine karşı ancak yüklenicinin sahip olduğu haklar ölçüsünde talepte bulunabilir.

Bu durumun en önemli sonucu şudur: Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borçlarını (inşaatın tamamlanması, iskânın alınması vb.) arsa sahibine karşı bütünüyle ve eksiksiz yerine getirmedikçe, arsa sahibinden tapu tescili talep edemez. Yüklenici bu hakka sahip değilse, ondan hakkı devralan üçüncü kişi de arsa sahibinden tapu tescili isteyemez. Arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm "def'i ve itirazları" (Örn: inşaatın bitirilmediği def'i, ödememe def'i) temlik alan üçüncü kişiye karşı da aynen ileri sürebilir (TBK m. 167).

DAVADA TARAF TEŞKİLİ VE ARSA SAHİPLERİNİN KONUMU

Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve kesin hüküm doğuran ayni nitelikte davalardır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, davada taraf teşkilinin tam olarak sağlanması, adil yargılanma ve savunma hakkının (Anayasa m. 36) korunması açısından mutlak bir zorunluluktur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi kararında bu konuyu çok net bir şekilde açıklamıştır. Yükleniciden şahsi hakkı temlik alan üçüncü kişinin açtığı tapu tescil davasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan taraflarının da davalı olarak yer alması zorunludur. Arsa sahipleri davaya dahil edilmeden, onların savunmaları alınmadan ve delilleri toplanmadan sadece müteahhitle yürütülen bir dava neticesinde tapu tesciline karar verilemez. Arsa sahiplerinin, yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğine ilişkin iddiaları davanın kaderini belirler. Bu nedenle taraf teşkilinin eksik bırakılması doğrudan bir bozma nedenidir.

İSPAT KURALI VE HUKUKİ SORUMLULUK

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür tescil uyuşmazlıklarında, ispat yükünün taraflara dağılımı özel bir kurala tabidir. Yargıtay’ın saptadığı ispat kuralları şu şekildedir:

1. **Yükleniciye karşı ispat**: Temlik alan üçüncü kişi, daireyi yükleniciden satın aldığını ve satış bedelini ödediğini (temlik sözleşmesinin geçerliliğini) yükleniciye karşı yazılı delillerle ispat etmelidir.
2. **Arsa sahibine karşı ispat**: Üçüncü kişi, temellük ettiği şahsi hakkın kazanıldığını, yani yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini bütünüyle yerine getirdiğini arsa sahiplerine karşı ispat etmelidir.
Çünkü, tapunun iptali ve üçüncü kişi adına tesciline ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir. İspat yükü tamamen davacı üçüncü kişi üzerindedir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU 162 VE 163 HÜKÜMLERİ

Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişilere devretmesini ve bu devrin şekli şartlarını düzenleyen borçlar hukuku normları şunlardır:

Türk Borçlar Kanunu Madde 162/1 -
"Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir."

Türk Borçlar Kanunu Madde 163/1 -
"Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır."

Bu yasal dayanaklar, müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle daire alan kişilerin haklarının yasal meşruiyetini oluşturur. Ancak bu meşruiyet, müteahhidin inşaatı bitirme borcundan bağımsız düşünülemez.

HMK UYARINCA DELİLLERİN TOPLANMASI VE USUL

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde, bu tür tapu iptal ve tescil davalarında delillerin toplanması ve değerlendirilmesi süreci karmaşık bir aşamadır. Mahkeme, HMK kuralları dairesinde re'sen araştırma ilkesini de gözeterek şu delilleri toplar:

İlk olarak, inşaatın yapıldığı taşınmaz başında uzman bilirkişiler (inşaat mühendisi, kadastro uzmanı) eşliğinde keşif yapılır. Bilirkişiler, inşaatın fiziki olarak gerçekleşme oranını (tamamlanma yüzdesini) saptar. Yargıtay uygulamalarına göre, inşaatın tamamlanma oranının en az %90-95 seviyesine ulaşmış olması ve kalan eksikliklerin katlanılabilir düzeyde olması gerekir. Ayrıca, belediye imar dosyası incelenerek projenin imara uygun olup olmadığı, iskan (yapı kullanma izin belgesi) engelinin bulunup bulunmadığı denetlenir. Eğer yüklenici edimlerini tam bitirmemişse, mahkeme davacıya eksik işlerin bedelini arsa sahibine ödemesi için süre verebilir (birlikte ifa kuralı). Tüm bu HMK usul süreçleri, arsa sahiplerinin haklarının korunmasını sağlar.

HUKUKİ YORUMLAR VE EMSAL DEĞERLENDİRME

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bu emsal kararı, gayrimenkul hukuku ve tüketici koruma dengesi açısından muazzam bir hukuki rehberdir. Karar, tapu tescilinin ancak hak edilmiş bir şahsi hakkın varlığı halinde mümkün olacağını saptayarak keyfi mülkiyet devirlerini engellemiştir.

Sonuç olarak; yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden isteyebileceği gibi, yazılı olmak şartıyla (TBK m. 163) üçüncü kişilere de temlik edebilir. Ancak temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı tapu tescili talep edebilmesi, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmesine bağlıdır. Bu davalarda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin davalı olarak yer alması zorunludur. Yargıtay, taraf teşkili sağlanmadan ve yüklenicinin edimlerinin eksiksiz ifa edilip edilmediği denetlenmeden verilen kararları bozarak, Türk gayrimenkul hukukunun güvenliğini ve mülkiyet hakkını en üst düzeyde korumuştur.

Bu makalede yer verilen değerlendirmeler, Yargıtay’ın emsal nitelikteki kararları esas alınarak ve resmi internet sitesinde yayımlanan metinler üzerinden hazırlanmıştır. Ancak olası güncellemeler ve hata ihtimallerine karşı, ilgili kararların kullanılmadan önce mutlaka Yargıtay’ın resmi kaynaklarından teyit edilmesi gerekmektedir.